Uiteenlopende ontwikkelingen in de commerciële vastgoedmarkt
We zitten inmiddels al in het tweede half jaar van 2023. In dit artikel blikken we terug op de ontwikkelingen van Q2 2023 en geven wij een update over de huidige (rente)markt van het commercieel onroerend goed in Gouda en omstreken. Als we kijken naar de verschillende disciplines in de vastgoedsegmenten nemen wij het volgende waar.
Bedrijfsruimte
Als het gaat om bedrijfsruimte(grond) zien wij nog steeds (net als in Q1) een stabiele vraag van gebruikers hetgeen zorgt voor stabiele koopprijzen. Wij vermoeden dat de prijsstijging er wel zo’n beetje uit is. Huren is nog steeds veel minder populair dan kopen onder gebruikers. Wij verwachten dat gezien de relatief hoge rentes die commerciële banken vragen, dat koop in 2023 nog de voorkeur blijft genieten totdat het eigen geld (hoge deposito’s) op begint te raken. Een afname van eigen liquide middelen moet vanaf 2024 huren interessanter gaan maken. Uiteindelijk is huren een vorm van financiering voor ondernemers. Tot slot zien wij dat kleine bedrijfsruimten nog steeds worden opgekocht door beleggers. Hetgeen een zeer stevige bodem lijkt te bieden aan de hoge koopprijzen.
Kantoorruimte
Bij kantoorruimten is er nog steeds weinig vraag naar zowel koop als huur. Sinds 2007 neemt de vraag naar kantoorruimten jaarlijks af. Ondanks dat er de afgelopen vijf jaar veel kantoorruimten gesloopt en getransformeerd zijn, blijft er te veel aanbod ten opzichte van de vraag waardoor huurprijzen al vijftien jaar nominaal niet stijgen. Doordat de servicekosten per vierkante meter nog steeds hoog zijn (verhoogd door hoge energielasten) is er nog minder ruimte voor huurprijzen om te stijgen.
Tot slot zien we dat ‘Picobello kantoren’ (locatie/ opleveringsniveau) voor een hoge bezettingsgraad en hogere huurprijzen zorgen. Vaak zijn deze panden duurzaam en tamelijk nieuw. De locatie lijkt ook steeds belangrijker te worden. Een fatsoenlijk metrage vinden in de buurt van het station is eigenlijk onbegonnen werk.
Winkelruimte
Hoewel de vraag naar winkelruimte verminderd is, is het aanbod fors aan het toenemen. Grotere filiaalbedrijven zetten in op heronderhandelingen waardoor de huurprijzen flink onder druk komen te staan. Veel eigenaren hebben te maken met leegstand of verborgen leegstand (tijdelijke huurcontracten verhullen leegstand). Mocht de begane grond ook getransformeerd kunnen worden naar wonen, is dat bijna altijd het beste voor de waarde om te doen. Op dit moment neemt het aantal opzeggingen en faillissementen (inclusief betalingsachterstanden) fors toe. Score is onlangs ter ziele gegaan als recent voorbeeld.
Huurwoningen = inverse van 10-jaarsrente
De vraag naar huurwoningen is nog steeds groot en goed. Eigenlijk is nog moeilijk te bepalen waar de piek van vierkante meter prijzen ligt. Het aanbod van huurwoningen < 70 m2 loopt terug door het zogenoemde stapeleffect; een veel hogere en waarschijnlijk een doorstijgende rente, box 3 belastingverhoging, hogere overdrachtsbelasting, hogere onderhoudskosten, hard stijgende WOZ-waardes en het vervallen van de leegwaarderatio zijn hier onder andere oorzaken van. In het tweede kwartaal is de rente de overduidelijke boosdoener.
De invloed van de hogere rente (de lange termijn rente is slechts enkele procenten gestegen met uitschieters van 2,5% tot ca. 2,9%) op de beleggingswaarde van deze huurwoningen is gigantisch. Waar we in Q1 een stijging van 40% van de BAR zagen, is de groei in Q2 wel afgezwakt maar nog steeds gestegen naar 6%, zijnde een stijging van ca. 10%.
Wat verder een nieuwe externe invloed kan gaan worden die tot een verdere stijging van de BAR (lagere koopprijs) kan leiden is het wegtrekken van buitenlandse partijen die zeer forst gekocht hebben (tienduizenden woningen in NL) de afgelopen vijf tot zeven jaar. Aangezien de markten in Zweden, Engeland, VS veel gevoeliger zijn voor de rente op korte termijn, zijn de prijzen daar dusdanig hard gedaald dat het voor buitenlandse investeerders een stuk aantrekkelijker wordt om hier in NL te verkopen (tafelzilver) en in de genoemde landen bij te kopen (of misschien beter gezegd; extra af te lossen op de leningen bij banken). De nieuw te bouwen huurwoningen in NL zullen dus minder kopers trekken dan een jaar of wat geleden.
Terug naar overzicht