Ontdek de nieuwste ontwikkelingen in de commerciële vastgoedmarkt!
In deze blog blikken we terug op de ontwikkelingen van het derde kwartaal van 2023 en geven we een update over de nieuwste ontwikkelingen van de commerciële vastgoedmarkt.
We hebben hiervoor verschillende disciplines uit het vastgoedsegment geanalyseerd. We vertellen graag welke interessante inzichten hieruit naar voren zijn gekomen.
Het huren of kopen van een bedrijfsruimte
Als het gaat om het huren of kopen van bedrijfsruimtes of bedrijfsgrond zien we nog steeds een aanhoudende vraag van gebruikers, wat resulteert in stabiele koopprijzen. Dit is vergelijkbaar met de eerste helft van het jaar. De marktprijzen vertonen daarnaast geen stijging, maar blijven op een stabiel niveau.
Onder gebruikers blijft kopen nog steeds populairder dan huren, ondanks de relatief hoge rentetarieven die commerciële banken hanteren (tussen de 5,7% en 7%). Wij verwachten dan ook dat kopen in 2023 en begin 2024 nog steeds de voorkeur heeft, totdat de beschikbaarheid van eigen kapitaal (in de vorm van hoge deposito’s) begint te verminderen.
“Onder gebruikers blijft kopen nog steeds populairder dan huren, ondanks de relatief hoge rentetarieven die commerciële banken hanteren.”
Naar verwachting zal een afname van de beschikbare liquide middelen, in de loop van 2024,huren aantrekkelijker maken. Uiteindelijk fungeert huren als financieringsvorm voor ondernemers. Daarnaast zien wij dat kleine bedrijfsruimtes nog steeds in trek zijn bij beleggers, wat de stabiliteit van hoge koopprijzen lijkt te waarborgen.
De vastgoedmarkt werkt, net als de arbeidsmarkt, volgens het principe van vraag en aanbod. Wanneer er weinig tot geen aanbod is, leidt dit zelden tot prijsdalingen. Een mogelijke oorzaak voor een toename van het aanbod kan te maken hebben met de vergrijzing en de daarmee samenhangende krapte op de arbeidsmarkt. Als vacatures onvervuld blijven, kan er nog zoveel werk zijn, maar wordt dit uiteindelijk belemmerd door een tekort aan personeel. Door een gebrek aan personeel hebben onderaannemers minder behoefte aan grotere of meer bedrijfsruimtes.
Weinig vraag naar kantoorruimtes
Bij kantoorruimten blijft de vraag naar zowel koop als huur laag. Sinds 2007 neemt de vraag naar kantoorruimten jaarlijks af. Ondanks dat er de afgelopen vijf jaar veel kantoorruimtes gesloopt en getransformeerd zijn, blijft er een overaanbod in vergelijking met de vraag, wat resulteert in al vijftien jaar onveranderde huurprijzen. Doordat de servicekosten per vierkante meter nog steeds hoog zijn (door de hoge energielasten) is er minder ruimte voor huurprijsstijgingen.
Tot slot zien we dat ‘Picobello’ kantoren (locatie en opleveringsniveau) voor een hoge bezettingsgraad en hogere huurprijzen zorgen. Deze panden zijn vaak duurzaam en relatief nieuw. De locatie lijkt daarnaast ook steeds belangrijker te worden en het vinden van geschikte metrages in de buurt van stations is daarbij vaak een enorme uitdaging.
Leegstaande winkelruimtes
Hoewel de vraag naar winkelruimtes is afgenomen, zien we een forse toename in het aanbod. Grotere filiaalbedrijven zetten in op heronderhandelingen, waardoor de huurprijzen flink onder druk komen te staan. Veel vastgoedeigenaren hebben te maken met leegstand of verborgen leegstand, waar tijdelijke huurcontracten leegstand verhullen.
Als herbestemming naar woningen mogelijk is, is dit vaak de beste optie om de waarde van het pand te behouden. Op dit moment neemt het aantal opzeggingen en faillissementen (inclusief betalingsachterstanden) nog forser toe dan vorig kwartaal. Grote ketens zoals Big Bazar en BCC zijn voorbeelden van grote bedrijven die het niet gered hebben.
“Veel vastgoedeigenaren hebben te maken met leegstand of verborgen leegstand, waar tijdelijke huurcontracten leegstand verhullen.”
We verwachten daarnaast dat het terugbetalen van de coronasteun door ondernemers tot nog meer faillissementen en/of bedrijfsbeëindigingen gaan leiden. In hoeverre deze ontwikkeling zal leiden tot een beroep op de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) is voor ons nog onzeker, maar we houden deze ontwikkeling nauwlettend in de gaten.
Extreem hoge prijzen voor huurwoningen
De vraag naar huurwoningen is nog steeds groot en daarmee stijgen de huurprijzen gestaag door. Dit komt voornamelijk doordat steeds meer huurwoningen door investeerders worden uitgepond. Hoewel dit gunstig is voor kopers en starters, brengt het voor huurders extra uitdagingen met zich mee.
De invloed van de stijgende rentetarieven op de beleggingswaarde van deze huurwoningen is aanzienlijk en blijft gigantisch. Waar we in het eerste kwartaal een stijging van 40% in de Bruto Aanvangsrendement (BAR) zagen, werd dit gevolgd door een stijging van ongeveer 10% in het tweede kwartaal. Dit zette zich gestaag door in het derde kwartaal, waar er opnieuw een stijging van 10% kwam.
“Dit kan leiden tot de verkoop van portefeuilles voor wel 10 keer de jaarlijkse huur, wat mogelijke gevolgen voor het Nederlandse financiële systeem met zich meebrengt.”
Vorig kwartaal schreven we nog over de stijging van de Bruto Aanvangsrendementen (BAR), wat kan worden beïnvloed door het vertrek van buitenlandse investeerders die in de afgelopen jaren veel Nederlandse woningen hebben gekocht. Hoewel dit deels lijkt te gebeuren, komt het vooral door de herfinanciering van Nederlandse vastgoedportefeuilles tegen hogere rentetarieven. Dit kan leiden tot de verkoop van portefeuilles voor wel 10 keer de jaarlijkse huur, wat mogelijke gevolgen voor het Nederlandse financiële systeem met zich meebrengt.
Daarnaast schreven we dat als de voortdurende rentestijging en financiële marktonzekerheid aan blijft houden, de aanvangsrendementen weleens door zouden kunnen stijgen naar 8%. Dit kan leiden tot financiële onrust, zelfs bij de Nederlandse banken.
Wij adviseren daarom nog steeds beleggers in huurwoningen om een proactief uitpodingsbeleid te overwegen. En daarbij te denken aan het uitkopen van huurders. Zo lang de leegwaarde van woningen namelijk hoog blijft, hebben beleggers geen keus, behalve om panden uit te ponden.
Bij Abram Makelaardij
Sinds 2002 is Abram Makelaardij actief in de vastgoedmarkt van Gouda en omstreken. Met jarenlange ervaring en diepgaande kennis van de regionale vastgoedmarkt, streven we ernaar waarde te creëren met vastgoed. Onze benadering is gebaseerd op duurzaamheid met een hart voor mens, milieu en maatschappij.
Wil je meer weten over de recente ontwikkelingen of ben je geïnteresseerd in beleggen, kopen of huren van vastgoed? Neem hier contact met ons op.
